TDD vid fastighetsaffärer

Innehåll

Bättre beslutsunderlag med TDD

Vid köp, försäljning eller investering i en fastighet behöver man veta mer än adress, yta, hyresgäster och ekonomiska nyckeltal. Fastighetens tekniska skick påverkar både risknivå, framtida kostnader och den långsiktiga lönsamheten i affären.

Teknisk Due Diligence, TDD, är en teknisk granskning av fastigheten inför en fastighetsaffär. Granskningen ger en tydligare bild av byggnadens skick, installationernas status, dokumentationens kvalitet och vilka åtgärder som kan behöva planeras framåt.

Syftet är att identifiera tekniska risker, brister, underhållsbehov och framtida investeringar innan affären genomförs. På så sätt blir beslutsunderlaget mer komplett och parterna får bättre förutsättningar att värdera fastigheten på ett korrekt sätt.

Vad innebär en Teknisk Due Diligence?

En Teknisk Due Diligence är en systematisk genomgång av fastighetens tekniska status. Den omfattar vanligtvis byggnaden, tekniska installationer, drift, underhåll, dokumentation och relevanta myndighetskrav.

Granskningen visar både hur fastigheten mår i dag och vilka tekniska behov som kan uppstå på kort och lång sikt. Det kan handla om eftersatt underhåll, installationer som närmar sig slutet av sin livslängd, behov av renoveringar eller åtgärder som krävs för att uppfylla lagar och föreskrifter.

En TDD ger svar på frågor som:

Vilket tekniskt skick har fastigheten i dag?
Vilka underhållsbehov finns på kort och lång sikt?
Finns det tekniska brister som kan påverka fastighetens värde?
Vilka investeringar kan behöva planeras efter tillträde?
Finns det avvikelser kopplade till lagar, regler eller myndighetskrav?
Hur ser dokumentationen ut och finns det viktiga handlingar som saknas?

Resultatet sammanställs i en rapport som kan användas vid förhandling, prissättning, finansiering och planering av framtida åtgärder.

Därför är TDD viktigt inför köp eller försäljning av fastighet

En fastighetsaffär innebär ofta stora värden och långsiktiga åtaganden. Därför behöver den tekniska statusen vara lika tydlig som den ekonomiska.

Med en väl genomförd TDD får köpare, investerare och långivare ett mer tillförlitligt underlag för att bedöma fastighetens risker och möjligheter. Rapporten kan också användas för att prioritera kommande investeringar och förstå hur tekniska brister kan påverka drift, ekonomi och fastighetsvärde över tid.

En TDD kan bidra till att:

Minimera risken för oväntade kostnader efter tillträde
Ge stöd i prisdiskussioner och avtalsvillkor
Tydliggöra framtida underhållsbehov och investeringar
Identifiera tekniska risker som kan påverka fastighetens värde
Säkerställa att viktiga myndighetskrav och regelverk följs
Skapa ett tryggare beslutsunderlag inför affären

För säljare kan en Teknisk Due Diligence också vara värdeskapande. Genom att visa upp fastighetens tekniska status på ett transparent sätt kan processen bli tydligare, frågor från köpare kan hanteras tidigare och risken för sena överraskningar i affären minskar.

Vad ingår i en Teknisk Due Diligence?

Omfattningen av en TDD anpassas efter fastighetens typ, ålder, komplexitet och affärens förutsättningar. En kommersiell fastighet, industrifastighet eller vårdfastighet kan till exempel kräva en annan typ av granskning än ett bostadsbestånd eller en enskild kontorsfastighet.

Vanligtvis omfattar en Teknisk Due Diligence flera tekniska områden.

Byggnadens tekniska skick
- Grund, stomme och konstruktion
- Fasad, tak och klimatskal
- Fönster, dörrar och ytskikt
- Eventuella synliga skador, brister eller riskkonstruktioner
- Bedömning av byggnadsdelarnas skick och tekniska livslängd
Tekniska installationer i fastigheten
- Värme, ventilation och kyla
- El och belysningssystem
- VVS och VA installationer
- Brand och säkerhetssystem
- Styr och övervakningssystem
- Skick, kapacitet och behov av framtida uppgraderingar
- Drift, underhåll och kommande investeringsbehov
Bedömning av eftersatt underhåll
- Identifiering av reinvesteringsbehov
- Uppskattade kostnader och tidshorisonter
- Prioritering av åtgärder på kort och lång sikt
- Genomgång av driftförutsättningar och tekniska risker
Dokumentation, myndighetskrav och regelefterlevnad
- Ritningar och tekniska handlingar
- Drift och underhållsjournaler
- Besiktningsprotokoll
- Myndighetstillstånd och kontrollhandlingar
- Eventuella avvikelser från lagar, föreskrifter och krav
- Dokumentation som saknas eller behöver kompletteras
Energi-, miljö- och hållbarhetsfrågor
- Energiprestanda och energianvändning
- Möjligheter till energieffektivisering
- Status på energideklaration och relevanta underlag
- Miljörisker, till exempel farliga material eller föroreningar
- Tekniska förutsättningar för framtida hållbarhetsåtgärder

En TDD kan också kompletteras med fördjupade utredningar inom exempelvis fukt, energi, miljö, installationer eller brand, beroende på vad fastigheten kräver och vilka frågor som är mest relevanta för affären.

När behövs en Teknisk Due Diligence?

Teknisk Due Diligence är relevant i de flesta fastighetsaffärer där det finns ett behov av att förstå fastighetens tekniska förutsättningar. Ju större värden, ju mer komplex fastighet och ju längre investeringshorisont, desto viktigare blir granskningen.

TDD är särskilt viktigt vid:

Köp eller försäljning av kommersiella fastigheter
Större transaktioner och portföljförvärv
Investeringar i äldre fastigheter
Fastigheter med omfattande tekniska installationer
Specialfastigheter inom industri, vård, handel eller samhällsfastigheter
Fastigheter där det finns misstanke om eftersatt underhåll
Affärer där tekniska risker kan påverka pris, finansiering eller avtalsvillkor

En TDD kan också vara värdefull i ett tidigare skede, innan en försäljningsprocess påbörjas. Då kan fastighetsägaren få bättre kontroll över status, dokumentation och eventuella frågor som kan komma upp under affären.

TDD som beslutsunderlag i fastighetsaffärer

En Teknisk Due Diligence ger en samlad bild av fastighetens tekniska status, risker och framtida behov. Det gör granskningen till ett viktigt beslutsunderlag vid köp, försäljning, investering och finansiering av fastigheter.

Genom att identifiera tekniska brister, kommande kostnader och möjliga förbättringsåtgärder i ett tidigt skede blir affären mer transparent. Köpare får bättre förståelse för vad de faktiskt förvärvar, medan säljare kan skapa tydlighet kring fastighetens skick och långivare får ett bättre underlag för sin riskbedömning.

Att känna till fastighetens tekniska förutsättningar innan affären genomförs kan vara avgörande för både pris, förhandling och framtida lönsamhet.

Med rätt TDD blir det enklare att fatta välgrundade beslut, planera kommande investeringar och skapa långsiktigt värde i fastighetsaffären.

Vill du veta mer om hur vi på Sustera kan hjälpa dig att utföra en TDD? Välkommen att kontakta någon av dina redan befintliga kontakter hos oss eller Peter Sunvisson, Pernilla Midell eller Catarina Wallén så berättar vi gärna mer om hur vi kan stötta och hjälpa till med arbetet.